Easyrente

Synthèse

Le principe

Investir dans des opportunités immobilières à Paris, rénover les biens et les aménager pour faire de la colocation
entre étudiants ou entre jeunes cadres.

Les cibles prioritaires sont les appartements T2 que nous transformons en T3 avec 2 chambres indépendantes
(taille optimale en terme de rentabilité locative), T3 que nous transformons en T4 et immeubles de rendements
(RDC+2 ou RDC+3 étages).

Notre rôle

Assurer une opération clés en mains, c’est-à-dire trouver les opportunités,  trouver l’artisan et l’architecte ou designer
(si nécessaire) pour la réalisation des travaux, superviser les travaux de rénovation et d’aménagement, gérer le parc immobilier, l’entretenir et le valoriser puis gérer les ventes des actifs à la sortie.

L’esprit

Les achats sont nominatifs. Chaque client a donc une idée précise de son support d’investissement. La ou les sortie(s) sont libres et sans conditions. Le client peut donc récupérer son ou ses bien(s) lorsqu’il le souhaite pour le(s) gérer personnellement ou les vendre.

L’objectif

Servir à nos clients la rente la plus élevée du marché dans le cadre d’un investissement locatif à Paris type T2, T3 et immeubles de rendements en tenant compte des contraintes juridiques, fiscales et techniques.

Ceci est rendu possible par plusieurs leviers :

1

Des achats opportunistes :

nous privilégions des opérations où le terrain est propice à la négociation (successions, biens avec travaux, etc)

2

Une gestion stratégique
du timing dans les offres d’achat

3

Le choix de superficies

optimales afin de maximiser le rendement des actifs et la colocation pour générer le maximum possible de revenus locatifs

Points forts

La rentabilité

Pour les T2 transformés en T3, les rentabilités cibles sont comprises entre 3% et 3,5% net pour l’investisseur (rentabilité nette des charges de copropriété, des frais de gestion locative, de la taxe foncière et de provision pour travaux). Les actifs servent entre 4% et 4,5% brut.
Pour les T3 transformés en T4, il faut compter entre 3,7% et 4% de rentabilité nette, soit 4,7% à 5,2% brut.
Cette belle performance sur de l’immobilier d’habitation à Paris est rendue possible par une vraie expertise dans le choix des sous-jacents.

L’absence de risque

L’immobilier à Paris est un produit d’investissement sans risque dès lors que le choix est fait de manière stratégique. Il devient très intéressant comme support quand le positionnement est fait de manière opportune.
Dans le cadre du projet EASYRENTE, les baux commerciaux (il s’agit de locations meublées) permettent de limiter le risque d’impayé car le dépôt de caution est de 2 mois et le préavis propriétaire est de 3 mois (le risque d’impayé en cas de problème se limite donc à 1 mois).

La liquidité

La taille, l’emplacement et la maitrise du coût complet des actifs permettent aux investissements de rester liquides. Les délais de reventes sont autour de 6 mois (délai nécessaire pour trouver un acheteur et passer chez le notaire).

La tangibilité

Les investissements se font sur de l’immobilier d’habitation dans le centre de Paris. Il s’agit donc de support tangible avec une valeur de marché réelle, une utilité universelle et un marché concret accessible en permanence pour la revente des actifs.

Exemples chiffrés de réalisation

Exemple chiffré de réalisation – T2

Libellés

Chiffres en K€

Prix d’achat

313

Surface

41,72

Prix m²

7,5

Frais de notaire

20,97

Travaux

40

Honoraires

15,65

Coût complet

389,62

Prix m² final

9,34

Prix de location

18

Frais d’exploitation

30%

Rentabilité nette investisseur*

3,23%

*Ce type d’investissement peut être vu comme un placement à capital garanti avec une rentabilité nette pour l’investisseur autour de 3,5 % (rentabilité nette des charges de copropriété, des frais de gestion locative, de la taxe foncière et de provision pour travaux). Le coût complet de l’opération doit rester voisin du prix du marché. Ainsi, on ne dégrade pas le gain généré par l’économie fiscale liée aux travaux. D’autant plus que cette économie fiscale peut être importante si le ratio travaux/foncier est élevé. De plus, un coût complet maîtrisé évite de financer le surcoût de l’opération par les premiers revenus locatifs.

*Ce type d’investissement peut être vu comme un placement à capital garanti avec une rentabilité nette pour l’investisseur autour de 4% (rentabilité nette des charges de copropriété, des frais de gestion locative, de la taxe foncière et de provision pour travaux). Le coût complet de l’opération doit rester voisin du prix du marché. Ainsi, on ne dégrade pas le gain généré par l’économie fiscale liée aux travaux. D’autant plus que cette économie fiscale peut être importante si le ratio travaux/foncier est élevé. De plus, un coût complet maîtrisé évite de financer le surcoût de l’opération par les premiers revenus locatifs.

Exemple chiffré de réalisation – T3

Libellés

Chiffres en K€

Prix d’achat

400

Surface

57

Prix m²

7,02

Frais de notaire

25,46

Travaux

40

Honoraires

22

Coût complet

487,46

Prix m² final

8,55

Prix de location

25,2

Frais d’exploitation

26%

Rentabilité nette investisseur*

3,82%

Quelques exemples d’actifs sous Gestion

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